填海造地海洋渔业资产评估

⑴假设开发法应用更为普遍

对于待开发或在开发海域，应主要采用假设开发法的评估思路。通常首先根据项目的规划用途，预测填海造地后形成的土地价值，扣减尚未实施或支付的填海成本、海域使用金、前期费用、利益相关者协调成本、基础设施配套成本等，最终得出海域价值。应用假设开发法可以站在投资人的角度，考虑并得出可以为该海域使用权支付的购置成本，在积累充分评估经验和数据的基础之上，该方法更具可操作性和合理性。

和土地类似，海域使用权评估同样应划清用途，不用用途之间的海域使用权价值鲜有可比性，考虑到不用用海用途和方式对环境的影响，这种用途管制比土地使用权更加严格。一般而言，除了在政府主导下有大规模的统一规划实施项目，受制于岸线资源有限，对填海造地用海而言，“同质交易案例充分”并不是常见情况，即使存在也需要进行复杂的个别和其他因素修正。

⑶收益还原法适用于已开发的填海造地海域或作为辅助方法。

对于已填海造地的海域，可以用于出租或经营的，适宜采用收益还原法，通过估算项目在经营期的收益流量，还原得出海域价值。一般而言，收益还原法和市场比较法更多的作为假设开发法的辅助方法存在，用于估算填海造地后海域价值，市场比较法还可用于估算相关开发成本和其他数据.

⑷成本法适用于市场竞争不充分的海域

市场竞争不充分和同质交易案例不充分是两个不同的概念。同质交易案例不充分主要由区域海域使用权市场环境特征引起，市场竞争不充分则更多来源于项目自身和区位条件。受制于相关利益者等因素，既定用途的填海造地海域常常只存在少数潜在购买者，特别是在司法、抵押等评估目的下，考虑短期交易、强制处置等特殊因素，采用成本法会比较适合。